摩天大楼的魅力

2020-07-11 14:01:21 游戏杂谈

◆只不过各方对地标理解不同,把地标当成超高层。

◆盈利模式在中国多是取得更多的低价土地去开发。

◆开发量大于消化量的时候,高楼与经济泡沫成正比。

◆高楼破坏城市肌理不可避免,要把程度降到最低。

新金融:在中国,哪些企业热衷于高楼?

杨偲:中国超高层的建设,房地产企业还是占多数。中国房地产处于蓬勃发展期,或者说粗放发展期,而国外房地产则已经处于稳健发展态势,相比之下,中国有更大的城市化需求,所以与国外相比,国外超高层是零售业企业建造的,而中国则大多数是房地产开发商。

但在2008年金融危机前后,中国又普遍存在零售业和企业大面积拿地现象,比如,当时在全国各地拿了不少地。更核心的原因是,它们在当时有更充足的现金流,在危机时期取得土地开发权的能力更强。

新金融:是哪些因素促生了高楼梦?

杨偲:有些高楼的建设与地方政府有关,因为这与当地经济发展速度和水平是有密切关系的。城市经济发展到一定水平后,有这样的量,这个城市就可以自发地做一个纯粹的商业地产。

但在二三线城市,实际上没有足够的消费量,建超高层可能会引来人们对城市者的一些担忧。但建一个城市地标对吸引外资、拉动消费,是没有办法估量的,我想这样一个数字是惊人的。建一个城市地标,只要不烂尾,运营起来之后,肯定是有一定经济拉动作用的。

只不过各方对地标的理解不同,把地标误认为就是超高层。实际上超高层一定是一个地标,但地标不一定是一个超高层。

新金融:利用摩天大楼盈利的模式有哪些?

杨偲:在中国又分两种情况,一种是在一线城市,对高楼的消化能力比较强,所以建高楼多是开发商行为,开发纯粹的商业地产。

在二三线城市,又存在另一种方式,因为在二三线城市,对高楼的消化能力相对较弱,在这里建一座超高层大楼,或许只能卖出一部分酒店式公寓和一部分办公产品,用这一部分收入来补充资金平衡。但如此一来,这家企业在这座城市的其他项目,比如拿地的条件上,就可以拿到比较有利的优惠政策,取得较低的拿地价格,从而达到盈利的效果。

还有一种模式是只租不售。这个模式2008年之前在中国很成功,先用相对较低的价钱拿地,项目建成后只租不售,因为有比较大的土地升值预期。过几年,地价上升后,他还可以以现有资产去,开发下一个项目。

盈利模式在中国多是取得更多的低价土地去进行资本开发,进行可塑物业的开发。

但是目前情况不是太好,2010年开始,地价普遍较高,很多地产商偏向于转战商业地产。

新金融:建摩天大楼会对各地经济产生怎样的影响?

杨偲:这要看在哪个区域哪个城市。在中国的一线城市,我认为摩天大楼是一个经济上可以循环的项目。如果建高楼的预期在未来得以实现,对区域经济推动是非常明显的。如果未来无法达到预期效果,则可能会有一些泡沫,如果建成后无法消化,也是泡沫的一种,是人力物力的浪费。

如果高楼的模式成立,那么我不认为项目会有什么泡沫,只能说城市在经济发展过程中会产生一些问题。

当开发量大于消化量的过程产生的时候,也就是摩天大楼高度与经济泡沫成正比的时候。

新金融:是否有相关或者研究表明摩天大楼有其适当高度?

杨偲:超过150米的超高层都可称为摩天大楼,目前专家们认为摩天大楼的合适高度应该是 00米。

一座城市的经济发展到一定程度后,就产生了建造高楼的需求,但摩天大楼过高,又会带来诸多不便,比如消防。超过 00米的摩天大楼在消防等安全因素方面,存在很多风险。

新金融:怎样确定一座城市是否需要一座摩天大楼?

杨偲:这就要结合历史以来建高楼的几大因素。

首先是地价,在土地不计价的情况下,在单平方土地上建低层建筑的造价要比高层建筑低很多,在土地计价的情况下,又有个平衡点,地价涨到一定程度后,再去造低层建筑,成本就要提升很多。

另外还有城市发展水平,一座城市发展到一定规模后,人口与产业规模会持续增大,而且还会持续吸引更多的人口量,聚集起更大的产业规模,这个时候,在有限的空间上建造低层建筑就已经不能再满足需求。

新金融:超高层对城市经济的吸附作用是如何体现的?

杨偲:超高层建成后大多用于金融、商业领域,这些行业又相对专业、集中,比如一栋用于金融行业的超高层投入使用后,会引来更多的同行业企业入驻,产生一个产业聚集。产业聚集,又会吸引更多的对这个行业有需求的人群。

就像北京国贸和北京CBD,北京国贸中心的发展过程中,形成了一个金融、商业的集群,也在不断吸引更多的企业和人群,以至于后来为了适应发展不断扩大规模,促使周边形成了一个较大的商务聚集区,也促成了北京CBD的形成,以及北京CBD管委会的成立。

新金融:有人说北京建设高楼破坏了原先城市的肌理,您怎么看?

杨偲:肯定有破坏,这是不可避免的。原先北京的代表建筑是天安门、故宫、天坛、人民大会堂,都不是很高的建筑。无数高楼崛起后,很多仰头都看不到楼的顶端,无论在高度上还是地域空间上,对原先的城市肌理都会产生破坏,而且北京国贸和CBD还在不断东扩。

但城市经济的发展又产生了对高楼的需求,现在需要考虑的,更多是如何把这种破坏程度降到最低。

新金融:我们应该怎样对CBD进行管理?

杨偲:现在对CBD更多的是一体化管理,比如CBD在城市的哪个区,就隶属于哪个区来管理。而在北京CBD,成立了专门的CBD管委会,可以根据CBD的实际情况和遇到的具体问题做出更加合理的安排和处理。

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